租客开出的20项维修清单：卷纸盒、信箱、椅套……

北上广深吸引了越来越多的年轻人前来造梦，对于在外打拼的人来说，租房是不得不考虑的问题。很多承租人在租房时可能都遇到过这么一个问题：出租屋里的物品损坏，相应的维修费或换新费究竟谁来负担？ 

2021年2月1日，租客江女士与房东陈大爷签订了租赁合同，约定租期三年，月租7500元，押一付二，先付后用。

入住一个月后，江女士通过微信向陈大爷发送修理更换事项清单，包括：

陈大爷算了算，共计20余项，立即回复：

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微信

租房小江

陈大爷，这是维修清单

我不同意任何未经同意的清洁、保养、维护、维修或装修。家具或家电出现问题先联系确认，5日内未能解决方能进行维修或更换。

陈大爷发现江女士少付房租2千余元，询问江女士后得到回复：“本期房租扣除通知超过5日能自行维修、垫付相关费用2368.38元，明细如下：信箱、纱网纱门、门把手、浴霸、卷纸盒、厨房提篮、晾衣架、灯泡、门吸、拆装空调保洁……”

陈大爷便回复：“从你搬入房屋后，就不断擅自修理更换房屋相关设施，业主安排上门检查维修时故意不予回复，且不按时交纳全部租房费用，严重违背合同……为此，解除双方签订的租赁合同，请在6月1日前搬离。”

怎料，江女士反将陈大爷诉至法院，要求其退还押金、支付违约金并赔偿提前搬家损失合计2万余元，认为其与陈大爷合同约定租期3年，承租3个月后陈大爷便提前解除合同，构成违约。

到底是江女士擅自维修更换、

抵扣房租构成违约，

还是陈大爷拒不维修、

提前解除合同而构成违约呢？

➤ 上海青浦法院经审理认为：

❶ 双方约定房屋维修、维护需提前通知，经通知5日后仍未维修，方可自行更换。江女士未就自行维修项目履行提前5日告知义务以及提供相应维修费用凭据。故江女士自行维修，属于未提前告知、未经确认的擅自维修，由此发生的费用应由其自行负担。

❷ 合同约定房租付二押一，先付后用，江女士未经提前告知便擅自维修，其主张抵扣后的租金金额亦未得到陈大爷的确认，江女士确欠付房租。

❸ 陈大爷3月初便对江女士擅自维修的行为明确表示不予认可，月底时对欠付租金的行为明确表示不同意抵扣，江女士仍未补足，陈大爷行使合同解除权，有事实和法律依据。在违约方系江女士而非陈大爷的情况下，江女士要求陈大爷支付违约和赔偿损失，法院不予支持。

需要指出的是，房屋租赁合同关系中，承租人理应合理使用房屋及其附属设施。即便遇到非人为损坏的情况，亦应按照合同约定提前告知出租人，而非未经提前告知便自行维修并擅自抵扣房租。信箱、纱网纱门、门吸、脸盆、绳子、椅套甚至卷纸盒等项目，按照房屋租赁市场规则，亦非影响房屋正常使用的项目内容，即便确有非人为损坏，按照“大修为主、小修为客”的习俗，正常情况下亦应由承租人自行修理或更换。

上海青浦法院判决驳回江女士全部诉讼请求。

法官说法

法律虽然明确规定了出租人的维修义务，但该义务并非无限扩张、毫无边界。需具备以下条件：

1.限于租赁物本身的瑕疵。出租人只对租赁物自身的瑕疵负担维修的义务，如果该瑕疵是因承租人的过错导致，出租人没有维修义务。

2.租赁物有维修的必要。即不进行维修就不能使用。如房屋遇雨渗漏、外窗破损漏风以及约定由出租人提供的家具家电不能使用等情形。

3.有维修的可能。即从社会一般观念或者经济成本角度考虑，能够将租赁物修好。如租赁物部分或全部毁损灭失，致使租赁合同目的不实现，承租人可以解除合同。

4.有维修的正当理由。一般指承租人按约定正常使用租赁物情况下，出现租赁物的损耗或者对租赁物正常的维护。如果是因承租人保管使用不善导致，出租人不负有维修义务。

（文中当事人系化名）

撰稿 | 黎偲原

编辑 | 朱晶晶

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